주택부수토지 비사업용 토지 판정[소득세법 제104조의3 제1항 제5호]

주택의 부수토지는 거주자가 소유하는 주택과 주거생활의 일체를 이루고 사회통념상 주거생활공간으로 인정되는 토지를 말합니다. 주택의 부수토지는 원칙적으로 비사업용토지로 보지 않습니다. 부수토지의 정의대로 주택의 기능에 필수적으로 부수되며 그 기능을 확장해주기 때문입니다. 하지만 주택 부수토지라고 해서 그 영역을 무한정으로 인정해준다면 사회적으로 국토의 효율적이용을 저해하는 요인이 될 수 있을 것입니다. 따라서 세법에서는 일정한 범위를 넘어서는 주택의 부수토지에 대해서 비사업용 토지로 보아 불이익을 주고 있습니다. 아래서 자세히 살펴보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

임야의 비사업용토지 판정은 아래 링크를 참조해주세요.

 

http://blog.naver.com/sh1730/220557290847

 

 

 

 

비사업용토지 구분의 실익

 

비사업용토지는 사업용토지와 달리 다음과 같은 불이익이 있습니다.

 

세율	사업용토지의 양도시 일반세율(6~38%)을 적용받는 반면 비사업용토지는 중과세율(일반세율 +10%)를 적용받습니다.
장기보유특별공제	비사업용토지는 장기보유특별공제를 적용받을 수 없습니다.

 

 

 

 

 

주택 부수토지의 범위

 

주택의 부수토지는 일반적으로 필지 수에도 불구하고 한울타리 내에서 사실상 주택과 경제적 일체를 이루는 토지를 말합니다. 사례별 주택 부수토지의 판정은 아래 표와 같습니다.

 

구분	판정	비고
울타리 경계 밖에 있는 토지	주택 부수토지가 아님
타인소유 주택의 부수토지	주택 부수토지에 해당	비과세 여부를 판정할때 주택 부수토지 : 타인 소유 주택의 부수토지는 해당 거주자의 주택 부수토지에 해당하지 아니합니다.
공동으로 사용되는 사도	주택의 부수토지가 아님
전용 사도	주택의 부수토지에 해당

 

 

 

 

 

겸용주택의 부수토지

 

구분	겸용주택 중 주택으로 보는 부분	주택의 부수토지 범위
1동의 건물이 주거와 주거 외의 용도로 사용되고 있는 경우	주거용으로 사용되는 부분만을 주택으로 봅니다.
1구의 건물이 주거와 주거 외의 용도로 사용되고 있는 경우	주거용으로 사용되는 부분이 50%이상인 경우에는 주택으로 봅니다.	주택으로 보는 경우 그 부수토지

 

 

 

 

 

주택의 부수토지 경계가 명확하지 않은 경우

 

주택의 부수토지 경계가 명확하지 않은 경우 그 주택의 바닥면적의 10배에 해당하는 토지를 주택의 부수토지로 봅니다.

 

☞ 소득세법에서 비과세토지를 판정함에 있어서 주택 부수토지의 개념을 지방세법에서 차용하고 있습니다. 단순 차용내용을 기재한것에 불구하며 비사업용토지를 판정함에 있어서 불필요한 부분입니다. 아래에서 살펴보겠지만 비사업용토지를 판정함에 있어서 일정범위를 기준으로 하는데 이때 주택면적의 10배(혹은 5배)를 적용하기 때문입니다.

 

 

 

 

비사업용 토지의 판정

 

주택부수토지 중 토지의 소재에 따라 아래 표의 범위를 초과하는 부분을 비사업용토지로 합니다.

 

구분	범위 기준
도시지역 내의 토지	주택 정착면적의 5배
그 밖의 토지	주택 정착면적의 10배

 

※ 도시지역이란 『국토의 계획 및 이용에 관한 법률』제6조제1호에 따른 도시지역을 말합니다.