세무회계연습문제 - 장기임대주택 1세대 1주택 비과세 특례 / 임대사업자 거주주택 비과세

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

사실관계

 

정군과 그 배우자는 1세대를 구성하고 있으며 거주주택 A(배우자명의, 2010년 1월 취득이후 계속 거주)을 보유하고 있다가 2012년 5월 임대목적으로 2채의 주택을 구입하였다. 임대주택 2채 모두 취득 즉시 임대업자등록과 사업자등록을 완료하였다.   한편 2013년 2월 이사를 위하여 거주주택 B를 5억원에 취득하고 동월 거주주택 A를 4억원에 처분하였다. 2013년 10월 근무상의 형편으로 임대주택 A로 이사하여 2014년 9월까지 거주하였다.    이후 10월부터 다시 거주주택 B로 이주하여 계속 거주하다가 2016년 6월 거주주택 B를 8억원 처분하고 7월부터 배우자와 함께 재차 임대주택 A에서 이주하여 거주하였다.

 

 

임대주택 내역

 

구분	2012년 기준시가	2013년 기준시가	2016년 기준시가	취득가액	소재지역
임대주택A	4억 5,000만원	5억원	5억 5,000만원	6억원	수도권
임대주택B	1억 5,000만원	2억원	2억 5,000만원	2억원	수도권 외

 

 

 

 

 

문제에 대한 이론내용은 아래 링크를 참조하세요.

 

 

http://blog.naver.com/sh1730/220750465615

 

 

 

 

 

공통자료 정리

 

 

 

주택별 보유기간과 거주기간을 표로 정리해보면 아래와 같습니다. 표에서 주황색 테두리는 보유기간을 의미하며, 표에 색이 들어간 부분은 거주한 기간을 의미합니다.

 

 

날짜	거주주택A	거주주택B	임대주택A	임대주택B
2010년 1월
2012년 5월
2013년 2월
2013년 9월
2013년 10월
2014년 10월
2016년 6월
2016년 6월 이후

 

 

 

 

※ 거주기간 계산 : 임대사업자와 사업자등록을 한 이후의 임대기간

※ 장기임대주택 주택가액 판정 시점 : 임대사업자와 사업자등록을 하고 임대를 개시한 시점

 

 

 

 

Q1. 거주주택 A와 거주주택 B의 비과세 여부를 판단하시오. (단, 임대주택은 의무임대기간 동안 임대를 계속한다고 가정한다.)

 

 

A1.

 

구분	비과세여부	근거
거주주택A	비과세   (일시적 2주택 비과세)	소득세법 시행령 제167조의3 제1항제2호 각 목에 따른 주택(장기임대주택)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 같은 령 제19항 각 호의 요건을 모두 충족하는 해당 1주택(거주주택)을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 같은 령 제154조제1항에 따른 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하는 것입니다. 한편, 장기임대주택을 소유하고 있는 경우에도 같은 령 제155조제1항에 따른 일시적 2주택 비과세 특례가 적용되는 것입니다.   부동산거래관리과 - 0975, 2011.11.21
거주주택B	비과세   (장기임대주택 비과세 특례)	임대주택 A와 B 모두 소득세법상 장기임대주택 요건을 모두 충족하므로, 거주주택 양도하는 시점에 해당 세대의 주택으로 보지 아니합니다. 정군 1세대에 거주주택B 이외에 다른 주택이 없고 보유기간과 거주기간 모두 2년을 충족하므로 비과세에 해답합니다.

 

 

 

 

 

 

 

Q2. 임대주택A를 아래의 각 시점에 9억원에 양도한 경우 비과세여부와 각각의 양도소득금액을 구하시오. 양도당시 임대주택A의 기준시가는 6억원이라고 가정한다.

 

 

경우 1) 2017년 3월

경우 2) 2018년 8월

 

 

 

A.

 

	경우1	경우2	비고
전체 양도차익	3억원	3억원
과세부분 양도차익	3억원	2억원    = 3억원 X [(5억 5,000만원 - 4억 5,000만원) / (6억원 - 4억 5,000만원)]
장기보유특별공제	3,600만원   = 3억원 X 12%(보유기간 4년)	3,600만원   = 2억원 X 18%(보유기간 6년)
양도소득금액	2억 6,400만원	1억 6,400만원
비고	거주기간 2년을 채우지 못하였으므로 비과세를 적용받을 수 없습니다.	거주기간이 2년 6개월(2013.10~ 2014.09 그리고 2016.07 ~ 2017.12)이므로 거주기간 요건을 충족하여 비과세에 해당합니다.	거주기간은 해당 주택의 취득부터 양도할때까지 전체기간중 거주기가을 말합니다.
	동시에 임대주택A가 의무임대기간 5년을 채우지 못하였으므로 직전거주주택B 비과세 받은 세액을 신고납부하여야 합니다.	비과세에 해당하더라도 직전거주주택(거주주택B)의 양도일 이전기간분에 대하여는 과세됩니다.